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房屋租賃合同涉稅風(fēng)險及應對

經(jīng)濟合同是企業(yè)稅收產(chǎn)生的源頭，經(jīng)濟合同是企業(yè)隱藏稅收風(fēng)險的溫床。因此如果房屋租賃合同中約定了不恰當的條款，將會(huì )給企業(yè)帶來(lái)不必要的稅收風(fēng)險，從而造成多交稅的損失。


一、房屋租賃合同中常見(jiàn)的涉稅條款


（一）約定免租期

【案例1】宏遠公司自有一幢房屋建筑面積為1000平米，原值為1000萬(wàn)元。該幢房屋自2020年1月1日開(kāi)始出租給方正公司，租期三年（2020-2022年）,租金合計324萬(wàn)元,第一年免租、第二年和第三年每年收取162萬(wàn)元。

（二）租金總價(jià)款沒(méi)有價(jià)稅分離

例如案例1中關(guān)于租金的表述：租期三年（2020-2022年），租金合計324萬(wàn)元。

（三）租金包含物業(yè)費、水電費、機器設備使用費

【案例3】A公司與其關(guān)聯(lián)企業(yè)B公司簽訂的租賃合同中的價(jià)格條款規定: B公司出租廠(chǎng)房、辦公樓給A公司,租賃期限8年,每月租金為109,000元,租金包括辦工廠(chǎng)區、停車(chē)位、廠(chǎng)區道路和綠化帶等附屬設施費用,還包括辦公樓中的辦公設備租金和管理服務(wù)費用。

（四）約定包稅條款

【案例4】房屋年租金為人民幣80,000元，租金為不含稅租金，出租人依法應當繳納的稅費（包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費附加、個(gè)人所得稅）由承租人在納稅申報期內代為繳納。   


二、合同條款隱藏的涉稅風(fēng)險分析

（一）免租期的涉稅問(wèn)題
【案例4】房屋年租金為人民幣80,000元，租金為不含稅租金，出租人依法應當繳納的稅費（包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費附加、個(gè)人所得稅）由承租人在納稅申報期內代為繳納。

根據以上法律規定，如果出租人存在免費收取租金而出租房屋的情況，依據財稅〔2010] 121號文件第二條規定在免收租金期間，出租人必須按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

假設案例1中當地政府規定按房產(chǎn)余值計算房產(chǎn)稅的扣除率為30%，那么宏遠公司2020年免租期間應申報房產(chǎn)稅為：

 1 000×（1-30%）×1.2%=8.40（萬(wàn)元)。
（二）租賃合同中租賃價(jià)格的涉稅風(fēng)險分析
1、在租賃合同價(jià)格中，水電費用、物業(yè)費、機器設備租金沒(méi)有與房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，從而導致多繳納房產(chǎn)稅的涉稅分析。

根據《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》 (國稅發(fā)(2005) 178號)的規完，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結構有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習、娛樂(lè )、居住或儲藏物資的場(chǎng)所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等不屬于房產(chǎn)?；诖艘幎?，辦公設備、廠(chǎng)區、停車(chē)位、廠(chǎng)區道路和樂(lè )化帶等附屬設施和管理服務(wù)費用不屬于房產(chǎn)，不用交房產(chǎn)稅。

因此【案例3】中，B公司出租廠(chǎng)房、辦公樓給A公司，租賃期限8年，每月租金為109,000元，租金包括辦工廠(chǎng)區、停車(chē)位、廠(chǎng)區道路和綠化帶等附屬設施費用，還包括辦公樓中的辦公設備租金和管理服務(wù)費用，這種業(yè)務(wù)合同會(huì )使B公司承擔更多的房產(chǎn)稅。

2、在租賃合同價(jià)格中,沒(méi)有將不含稅價(jià)款單獨表述，導致多繳納印花稅的涉稅分析。

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，合同的計稅依據為合同上載明的“金額”。如果合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；如果合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計稅依據；如果合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計稅依據。

因此 【案例1】【案例2】【案例3】中關(guān)于租金價(jià)款的表述沒(méi)有將價(jià)稅分別列示，就會(huì )多繳納印花稅。比如【案例1】，租金收入為324萬(wàn)元，就會(huì )多交印花稅324萬(wàn)元/1.09*0.09*0.001=270元。雖然金額不大，但是也是銀子啊。 
（三）包稅條款的涉稅分析
出租人在出租房屋時(shí)，往往不承擔與租賃有關(guān)的稅費，承租人為了更好地進(jìn)行賬務(wù)處理，一般會(huì )到稅務(wù)部門(mén)代開(kāi)發(fā)票，但到稅務(wù)局代開(kāi)租賃發(fā)票存在一定的涉稅風(fēng)險，即企業(yè)代替出租人扣繳的租賃業(yè)增值稅及其他稅費不可以在稅前扣除，企業(yè)一邊承擔了代扣稅費的成本支付，一邊又不可以在稅前扣除代替出租人扣繳的各種稅費,使企業(yè)多繳納了企業(yè)所得稅。

三、化解及應對：通過(guò)合同的正確簽訂實(shí)現節稅



（一）對于確實(shí)存在免租期的，一定不要在合同中注明免租期，視同全部為租賃期，只是在約定租金時(shí)，將第一次的租金收入約定為固定的租金。

（二）將租金收入按照實(shí)際提供的服務(wù)內容進(jìn)行合理的分解。比如如果租金中既包含房屋租賃費、也包括物業(yè)管理費、還包括機器設備租賃費，一定要分別簽訂合同。一是房屋租賃合同與房屋所有人簽訂；二是物業(yè)管理費與物業(yè)公司簽訂；機器設備單獨簽訂機器設備租賃合同。如此，可以較大幅度地降低房產(chǎn)稅稅負。

（三）如果確實(shí)需要包稅的，建議將合同價(jià)款還原為含稅價(jià)在合同中表述，同時(shí)將稅金也單獨表述，并且注明稅金由支付方代扣代繳。

（四）為了規避多繳納印花稅，在簽訂合同時(shí)，一定要在價(jià)格條款中將含稅價(jià)，稅款，不含稅價(jià)單獨表述。


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