無(wú)產(chǎn)權機械車(chē)位土增稅的處理辦法！

隨著(zhù)市面汽車(chē)的數量越來(lái)越多，而土地資源越來(lái)越稀缺，停車(chē)問(wèn)題已經(jīng)成為老大難。目前很多房企為了更好的利用空間資源，開(kāi)始建設機械車(chē)位。它具有占地面積小、空間利用率高等優(yōu)勢，是解決停車(chē)問(wèn)題的有效手段，但與此同時(shí)，也帶來(lái)了新的財稅問(wèn)題。房企將機械車(chē)位劃分為若干個(gè)停車(chē)單元銷(xiāo)售給買(mǎi)主，那么轉讓無(wú)產(chǎn)權的機械車(chē)位取得的收入，需不需要交納土地增值稅？

根據房地產(chǎn)企業(yè)法律、法規的有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)項目建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位或在后期為滿(mǎn)足業(yè)主的需要，建造的機械車(chē)位，一般建成后用于非營(yíng)利的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主或無(wú)償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。這些無(wú)產(chǎn)權的機械車(chē)位是小區業(yè)主共有的，嚴格地說(shuō)屬于小區的配套設施，可以由小區業(yè)委會(huì )委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區維修資金。

 那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建造的與清算項目配套的機械車(chē)位建成后歸全體業(yè)主使用，或無(wú)償移交用于非營(yíng)利性社會(huì )公共事業(yè)的，視為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的公共配套設施費，其建造過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)成本、費用可以按規定扣除。

就是說(shuō)，無(wú)產(chǎn)權的機械車(chē)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的公共配套設施。

首先、有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的無(wú)產(chǎn)權機械車(chē)位做為不動(dòng)產(chǎn)，一并銷(xiāo)售給業(yè)主并取得收入時(shí)，企業(yè)應當將該部分收入并入房地產(chǎn)轉讓收入，計算土地增值稅，并準予扣除相應的成本、費用。這里我們將無(wú)產(chǎn)權的機械車(chē)位視同不動(dòng)產(chǎn)，按規定繳納土地增值稅。

理解：

根據國稅發(fā)[2006]187號土地增值稅的扣除項目第三條規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的會(huì )所、車(chē)庫等公共設施建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

該文件明確說(shuō)明了，建成后有償轉讓的，應計算銷(xiāo)售收入，并準予扣除成本、費用，與有無(wú)產(chǎn)權沒(méi)有關(guān)聯(lián)。

其次、當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將無(wú)產(chǎn)權的機械車(chē)位做為永久使用權轉讓的，轉讓機械車(chē)位使用權年限與所購房屋一致的，或者永久轉讓使用權的，取得的使用權租金收入這里也應當視同銷(xiāo)售，歸集相應的收入和成本，計算繳納土地增值稅。

理解：

房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售無(wú)產(chǎn)權機械車(chē)位時(shí)，與業(yè)主簽訂的合同，一般為轉讓永久使用權，這意味著(zhù)簽定合同的業(yè)主對相關(guān)的車(chē)位享有長(cháng)期占有、使用、轉租的權利，并承擔相關(guān)風(fēng)險。實(shí)質(zhì)上從從簽訂合同之日起即從開(kāi)發(fā)商處承接了與對應車(chē)位所有權有關(guān)的全部收益和風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商這種轉讓行為，除不能履行產(chǎn)權登記手續外，性質(zhì)與轉讓車(chē)庫所有權的銷(xiāo)售行為并無(wú)二樣。因此，應當將該種長(cháng)期讓渡機械車(chē)位使用權、一次性收取報酬的行為作為視同銷(xiāo)售行為，與銷(xiāo)售有產(chǎn)權的車(chē)位實(shí)質(zhì)上是一樣的。因此應列入銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交納土地增值稅。

綜上，企業(yè)在實(shí)務(wù)操作過(guò)程中對無(wú)產(chǎn)權的機械車(chē)位按以下方式處理：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償移交或歸全體業(yè)主使用的無(wú)產(chǎn)權機械車(chē)位，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關(guān)規定進(jìn)行處理； 

2、與房產(chǎn)同等轉讓或出租永久使用權的，應視同銷(xiāo)售計算收入并核算其相應的成本，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理，交納土地增值稅。

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