銷(xiāo)售舊房土地增值稅扣除項目確定的方法

存量房是指已被購買(mǎi)或自建并取得所有權證書(shū)的房屋。存量房嚴格意義上來(lái)講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的尾盤(pán)、開(kāi)發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權人手上的房屋、個(gè)人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。

這個(gè)五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷(xiāo)售（即開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品），后三類(lèi)屬于二手房（即舊房）銷(xiāo)售。房屋銷(xiāo)售的情形不一樣轉讓時(shí)計算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實(shí)際操作過(guò)程中，對于后三種銷(xiāo)售舊房時(shí)如何準確的掌握和控制將對于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷(xiāo)售舊房土地增值稅扣除項目確定的方法。

根據以上政策依據，納稅人計算轉讓二手房土地增值稅的扣除項目的確定分為以下三種方法：

1、取得土地使用權所支付的金額。包含取得土地使用權時(shí)繳納的契稅，同時(shí)要求必須取得土地出讓票據且實(shí)際支付地價(jià)款。未支付地價(jià)款或不能提供支付憑據的，不允許扣除。

2、房屋的評估價(jià)格：

評估價(jià)格=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格x成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購建價(jià)格：指假設在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對象的必要支出及應得利潤。

3、與轉讓有關(guān)的稅金：

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。

4、評估費

因隱瞞、虛報成交價(jià)格等而按評估價(jià)格計稅時(shí)的評估費不可扣。

案例：2021年12月某企業(yè)轉讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉讓收入8000萬(wàn)元，當年購入土地支付地價(jià)款及稅費2200萬(wàn)元，該辦公樓的原值為4000萬(wàn)元，已提折舊1000萬(wàn)元，已知該辦公樓重置成本5000萬(wàn)元，成新度為70%。繳納與轉讓該辦公樓相關(guān)稅金444萬(wàn)元（不含增值稅）該企業(yè)在計算土地增值稅時(shí)允許扣除項目金額為多少？

解析扣除項目為：

（1）取得上地使用權支付的金額2200萬(wàn)元

（2）評估價(jià)格5000*70%＝3500萬(wàn)元

（3）轉讓有關(guān)的稅金444萬(wàn)元

（4）評估費0萬(wàn)元

扣除項目合計：2200+3500+444+0＝6144（萬(wàn)元）

1、不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價(jià)和評估價(jià)?？鄢痤~=發(fā)票價(jià)（1+5%x年數）

友情提示（1）發(fā)票所載金額

營(yíng)業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；

增值稅普通發(fā)票：價(jià)稅合計金額;

增值稅專(zhuān)用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進(jìn)項稅額。

友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉讓年度-購買(mǎi)年度）×5%]

購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年;超過(guò)一年，未滿(mǎn) 12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。

例如8個(gè)月為零年，20個(gè)月即1年8個(gè)月為2年。13個(gè)月為1年；25個(gè)月為2年。

2、與轉讓有關(guān)的稅金。

城建稅、教育費附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。

友情提示：購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

案例：2021年12月，某公司銷(xiāo)售自用廠(chǎng)房，不能取得評估價(jià)格，該公司提供的購房發(fā)票（營(yíng)業(yè)稅發(fā)票）所載購房款為1500萬(wàn)元，購房時(shí)繳納契稅45萬(wàn)，購買(mǎi)日期為2010年10月。允許扣除的轉讓環(huán)節相關(guān)稅費100萬(wàn)元。該公司在計算土地增值稅時(shí)允許扣除項目金額為多少？

解析：納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格但能夠提供購房發(fā)票的，經(jīng)當地稅務(wù)部門(mén)確認，可按發(fā)票所載金額并從購買(mǎi)年度起至轉讓年度止每年加計5%加計扣除。

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額時(shí)的“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計一年;超過(guò)一年，未滿(mǎn) 12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可視為一年。2010年10月至2021年12月共計11年2個(gè)月，按11年計算。     

發(fā)票所載金額及加計金額為：1500x（1+11x5%）＝2325（萬(wàn)元）

轉讓有關(guān)的稅金：購買(mǎi)時(shí)的契稅及轉讓環(huán)節的相關(guān)的稅費45+100＝145

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額為：2325+145＝2470（萬(wàn)元）

《土地增值稅暫行條例》規定，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格的、提供扣除項目金額不實(shí)的、轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的。主管稅務(wù)機關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計算征收土地增值稅。

所稱(chēng)的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物價(jià)款的行為。所稱(chēng)的提供扣除項目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報時(shí)不據實(shí)提供扣除項目金額的行為。所稱(chēng)的轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據或無(wú)正當理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價(jià)格，應由評估機構參照同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實(shí)的，應由評估機構按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權時(shí)的基準地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機關(guān)根據評估價(jià)格確定扣除項目金額。轉讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無(wú)正當理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。

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